李迅雷:房地产究竟有没有“后浪” 关注三条线 _ 东方财富网
摘要 【李迅雷:房地产终究有没有“后浪” 重视三条线】相较于房地产商场,A股商场更能反映出资者预期,从A股商场上房地产板块的估值水平看,其均匀市盈率从2007年最高时的90多倍,下行至现在的6.9倍,处在前史PE的2.2%分位,阐明出资者对房地产板块的装备越来越少。(中泰证券)   房地产的未来远景怎么,终究有没有后浪呢?前期写了一篇《疫情让泡沫更刚性?》的文章,也引发了咱们热议,近期媒体约请了我与《刚性泡沫》的作者朱宁教授对话,复旦管院也约请我与宜居集团CEO丁祖昱博士对话,为此,我收拾一下我与他们两位对话的首要观念。  从五个维度考证房地产“后浪”  决议房价的要素许多,人口改动确实是决议房价最重要的要素之一,由于房子首要是用来住的,人口老龄化、少子化会下降对房地产的需求,活动人口削减,会导致乡镇化进程的放缓,从而减缓乡镇房地产需求的增速。  我之前也屡次说到:判别我国城市化率将到达多少水平,不能只看我国城市化率与兴旺经济体的间隔,还得考虑人口老龄化水平,年岁越大,越不愿意活动,我国经济的特征之一便是“未富先老”,因而,我对乡镇化的开展空间并不太达观,例如,从2011年起,乡镇化速度显着放缓,曩昔乡镇化率每年均匀前进1.4个百分点,2018-19年就降到1.06个百分点。  2021年后我国将步入深度老龄化:  从经济周期看,我国GDP增速自2010年呈现反弹高点后,便开端回落,至今现已持续回落了10年,显着是处在下行周期中。而房地产开发出资增速的回落也与GDP增速同步,在2010年到达33%的高点后,持续回落。但跌至2015年挨近零的水平后,2016年开端反弹,不过崎岖不大。本年估量为负添加。到本年3月末,房地产房地产开发企业房子施工面积71.8亿平方米,房地产广义库存持续上升。  房地产开发出资与GDP增速均在2011年开端下行:  那么,为何开发出资增速回落而房价仍然坚硬呢?由于影响房价的要素许多,除了我提及的五个维度外,还有消费晋级、土地出资偏好等要素。此外,还有时滞效应,如美国房地产开发出资增速是在2000年见顶的,但房价是从2006年才开端跌落。  许多人看好房地产的一个重要理由是钱银超发,但实际上,我国M2增速在2009年到达26%的高点后,持续缓慢回落。尽管回落,增速仍是不低,并且高于居民收入增速。当然,居民收入也呈现了分解,例如,依据国家计算局的计算公报,2016-2019年,高收入组的人均可支配收入累计添加29%,而中等收入组的累计添加只要19%,肯定收入和相对收入之间的间隔均在扩展。  乡镇中等收入户可支配收入增速低于M2增速:  可是,中等收入集体应该是刚需和改进型需求的主体,中等收入户的收入增速持续下降,不只低于M2增速,还低于GDP增速,这关于房地产的需求端而言,并不是利好。例如,从新增房贷规划看,2016年到达高点后,曩昔三年都没有逾越2016年的水平,估量本年会更低。  2016年后居民新增房贷规划下降:  当然,2016年以来高收入集体的收入增速明显前进,这也是支撑高端房产价格坚硬的重要要素。并且,按咱们的预算,高收入集体的官方计算收入存在必定轻视,因而,用房价收入比来衡量房价估值凹凸,会存在误差,而用租售比则愈加客观些。  不可否认的是,现在我国各大城市居民住所的租售比很少能逾越4%的,大部分都在1-2%之间,假如再扣除折旧等其他费用,则租金回报率更低。从出资视点看,大城市住所的租售比迫临1%,租金回报率如此低,何言出资价值?从消费视点看,小年青每月租房开销要占到消费总开销近50%,不堪重负。这种高房价与居民收入严峻不匹配的歪曲现象,给未来经济开展带来许多坏处。  但不可否认的是,国内居民关于房地产的偏好却胜过其他大部分国家和民族,这是否与中华民族的祖先为农耕民族有关?如依据央行的最新调查报告,具有一套住所的家庭的总财物中住所财物的占比为64.3%,有两套住所家庭的住所财物占比为62.7%,有三套及以上住所家庭的住所财物占比为51.0%。但我国乡镇居民家庭金融财物占总财物的比重偏低,比美国低22.1的百分点。  此外,住所商场阅历了20年的上涨,实属全球稀有,这与我国经济模式依托“土地财务”有较大相关性。首要的房地产开展,直接加上直接奉献,占GDP的比重在20%以上,对当地财务收入的奉献也很大。因而,避免房价大起大落现已成为一大国策,当地政府也期望借土地增值取得更多收入。  在房住不炒、不搞洪流漫灌和避免房价大起大落的大政方针下,往后保持房价安稳的方针导向应该不会变,房地产作为我国经济添加的重要支柱及居民家庭的首要财物装备,也决议了房地产商场不能承受大动乱。  不过,这不改动房地产周期的下行趋势,也便是所谓的“后浪”不会比前浪更高,而是“一浪更比一浪低”。这不只是由于少子化现象,更是由于家产传承原因,由于房子不是一次性消费品,也不像轿车那样需求更新,它归于不动产。当老人们过世之后,把房子传给了下一代,代代相传,那么,“后浪”还得饱尝“前浪”的反扑,更使得供大于求。  相较于管控较多的房地产商场,A股商场更能反映出资者预期,从A股商场上房地产板块的估值水平看,其均匀市盈率从2007年最高时的90多倍,下行至现在的6.9倍(前50大房企的房地产作为主业收入占比更高),处在前史PE的2.2%分位,阐明出资者对房地产板块的装备越来越少。  A股房地产板块的估值水平持续下移:  装备相同大幅下降的是银行板块,现在的均匀市盈率也只要6.5倍,2007年最高的时分到达60倍。银行与地产密不可分,这两大板块估值水平的大幅下降,仍是反映出出资者关于我国经济增速以及房地产远景的慎重预期。相比之下,医药生物、通讯、电子、计算机板块的估值水平则处在前史的高位,反映了出资者对新式职业的达观预期。  A股银行板块的估值水平持续下移:  而作为必需消费品的食品饮料职业,尽管归于传统职业,但估值水平却仍在抬升。因而,当我国经济步入到存量主导阶段后,人口老龄化随同消费晋级,医疗卫生、文化教育、休闲文娱等需求上升,与兴旺经济体的职业开展的差异化特性越来越同步了。  结构分解:既是危险,也是时机  当房地产的牛市持续那么长期后,越来越多的人构成了对房地产的“崇奉”,即信任房价只会涨不会跌,然后罗列上涨的理由:通胀、钱银众多、改进型需求等。但为何股市却总是跌跌不休呢?  1996年时我在深圳,其时我也想买房子,但许多人跟我说千万不要买房,为什么呢?由于深圳房价走势与香港相同,新房买了之后都是高开低走的,买了就要套住。所以那时分买房的人很少,咱们宁可租房也不买房。  故从逻辑上讲,这国际上没有只涨不跌的财物,也没有只跌不涨的财物,只要把前史拉长了,各种现象都会呈现。但人们往往是依据曩昔和现在的套路来演绎未来,这在行为学里叫“思想定势”。看看日本房地产泡沫的幻灭,土地价格跌落了26年;看看美国房价跌落引发全球性的金融危机,阐明凡事皆有或许。  可是,从2018年后,日本的土地价格又开端上涨了,而美国房地产复苏得更早。因而,房地产职业跟着周期崎岖,时机总是存在的。关于我国而言,这些年来,经济增速仍然名列全球各国前茅,但经济结构的分解却在加快,人口流、资金流和信息流等的流向改动与工业集聚,都会对不同区域甚至同一区域不同地段的房价带来明显影响。  例如,我国东部面积只要国土面积的20%,却创造了全国54%的GDP,因而,规划经济的特性便是集聚。未来城市会集度会进一步前进。依据国际银行的事例概括研讨得出的定论,经济密度添加一倍,出产率前进6%,而与中心城市的间隔扩展一倍,赢利就下降6%。现在,我国经济增速现已持续10年下行,粗放经营现已难以为继,需求经过集聚和工业配套来下降成本。因而,各类出产要素的集聚以寻求最佳装备是大趋势,人口有导向性活动正是适应这一趋势。  从2019年的数据看,山东省净流出人口为20万;河北为零添加,天津、北京也是净流出,辽宁人口持续为负添加,那么京津冀及周边区域还能持续看好吗?我以为,京津冀不同于长三角和珠三角,前者看,北京在发挥虹吸效应,导致“环京落差”,后者则呈现辐射效应、协同开展,构成城市群。  即便如此,在“一体化”的区域,也存在分解现象,如长三角区域2019年浙江人口净流入85万,江苏只流入2.5万,安徽净流入量为4.5万。珠三角各大城市中,只要深圳、广州、佛山、珠海、东莞等人口净流入较多,其他大部分城市人口净流出。并且,深圳净流入人口数量也初次被杭州逾越。  因而,从人口流向看,应该相对更看好“线”而非“面”,即更看好三条线:粤港澳湾区、杭州湾湾区和长江经济带,由于人口是在向这三条线上的中心城市会集,而非向更大的“面”上弥散。  最近看了一下我微信大众号的“重视者城市散布计算”,这应该也归于“大数据”了,按重视人数排序,其间排名前40的城市中,归于杭州湾湾区的有:上海、杭州、姑苏、宁波、嘉兴;归于粤港湾大湾区的有深圳、广州、佛山、东莞、珠海;归于长江经济带的有成都、南京、武汉、郑州、重庆、长沙等。  京津冀中,北京排名第二,而作为全国第三大直辖市的天津排名只在第13名,北京当然是人口、资金和信息的集聚中心,肯定是值得重视的要点出资城市。但西部区域的成都排名第6,重庆第12,西安第14,因而,这些“点”的房地产出资时机也十分值得重视。  往后,人口必定会朝着“新经济”兴旺的城市会集,上一年浙江净流入人口逾越广东,杭州人口流入规划逾越深圳,便是一个十分有说服力的事例,由于杭州信息工业愈加兴旺,而成都、武汉、西安等高校资源集聚的中西部省会城市,在开展新经济方面也具有较强的竞争力,会吸纳更多的人口流入。  以美国为例,从上一年3月至今,亚特兰大房价涨幅为全美榜首,已成为炙手可热的科技港湾,多元化的人口构成和以立异为动力的生态系统,招引了许多高科技企业和人才流入该城市。而美国西海岸围绕着硅谷开展起来的那些高科技和信息工业所在城市,其房价也位居美国各大城市前列,如旧金山的房价逾越纽约,为全美最高,此外,排名第三到第五的,分别是圣地亚哥、洛杉矶和西雅图,均逾越传统的东部金融业兴旺波士顿。  在19世纪后期到20世纪初期,在货运首要依托河流的年代,美国中西部和东北部(密歇根州,俄亥俄州等州)由于交通便当、矿藏资源丰富,成为了重工业中心,是其时的“国际工厂”,呈现了比如轿车城底特律、“钢都”匹兹堡和东北工业重镇代顿市等昌盛地带。但从上个世纪70、80年代开端,美国经济转型晋级,新技术工业的鼓起,这些当地的工厂被大规划抛弃,蜕化为“铁锈地带”。  对我国而言,东北人口很多且持续地流出,其背面的原因仍是在于我国重工业的昌盛期已过,咱们好像没有必要去过度反思东北的式微,由于在存量经济下,此消彼长是铁律。或许正是由于东北的式微,才给了珠三角制造业的兴起关键。全体看,我国人口的流向现已从曩昔的从西到东,演变为从北到南。东南、中南、西南的开展时机大于东北、华北和西北。  前史的演进都是随同着科技开展和前进而来,在工业革命之前,水运的便当性决议了城市开展远景;蒸汽机的创造和铁路建成,让矿藏资源兴旺的区域呈现大城市;现在,科技、金融和信息流越来越多地左右城市的命运,人口的会集度在前进,区域开展的不平衡性和间隔都在拉动,房地产出资想必也要循这一逻辑打开。  从我国城市化进程的特征看,全体乡镇化现已步入后期,而大城市化则方兴未已,尤其要看好与时俱进的大城市。例如,尽管长期以来深圳的房价收入比总是全国最高的,但现已从2009年的36倍,略降至2019年的35倍,但全国的房价收入比,却从2010年的12.5上升到了13.3倍。  这阐明深圳十年前的房地产“市盈率”尽管高,市盈率却没有再上去,但房价仍涨了十几倍,阐明深圳经济开展速度超乎幻想。买房子和买股票其实是一个道理,即贵有贵的道理,A股中不少市盈率高的股票,反而涨幅高,市盈率低的股价反而会越来越低,中心逻辑仍是在于对“未来远景”的预期。  为何新经济成分高的城市,或与时俱进的城市房价就能上涨呢?由于房价与居民收入水平相关,信息技术、高科技工业的从业人员均匀收入水平高,而大部分传统工业由于呈现产能过剩等,从业人员收入水平相对低。例如,刚发布的美国4月份赋闲率为14.7%,而4月份的从业人员时薪同比增速却达7.9%?这是由于赋闲人员大部分是酒店、批发零售和建筑业,薪酬水平较低。  最近国内也有相似事例,如数据显现,我国4月份土地商场量价齐升,300城土地成交均价创2018年以来新高;40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%,同比涨幅逾越20%;宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市均匀成交溢价率逾越30%。  从逻辑上看,买卖量飙升是由于一季度买卖清淡,归于报复性反弹;而成交均价立异高,不见得是土地拍出新地王,而是三四线城市、差的地段不好卖,“头部”土地反而好卖。就像白酒销量下降、品牌白酒销量上升是一个道理。疫情加快分解,穷者越来越穷,富者越来越富。刚需购房削减、改进需求购房添加,这与茅台、五粮液股价立异高的道理是相同,即高收入阶级愈加偏心消费高端品牌产品,但中低收入集体却削减了对可选消费品的消费。  因而,往后恐怕要防备三、四、五线城市的房地产出资危险,从2019年数据看,三线及以下的大部分城市人口呈现净流出,不少这类城市或许会面对住所供应过剩而需求削减的危险,由于人口在流出、资金在流出、企业在迁出。经过这次疫情,不难发现,不少传统工业冲击很大,但新式工业、高端制造业、品牌类产品(服务)厂商却反而获益。  咱们正阅历当今这样一个分解年代,人口在分解、居民收入在分解、职业在分解、企业在分解,此次疫情则加快分解,带来新的危险和新的关键。  危险提示:全球政治、经济及金融动乱加重。  更多观念:  李迅雷:居民住所具有率96%远超美国 未来房地产商场装备的时机在哪里? 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